任意売却とは？

不動産を購入するときには金融機関

（債権者）と購入者（債務者）が住宅

ローンの契約をします。

金融機関はその不動産に抵当権の

設定登記をします。この抵当権は残債の全額

を返済しなければ解除できません。

要するに全額返済をしないと売却できない

仕組みです。

一般的な不動産の売買（一般売却）に対し

不動産を売却した時の価格が、住宅ローンなどの

残債を下回る場合には「オーバーローン」と

いいます。

オーバーローンの物件は、不動産に（根）抵当権

が設定されている状態のままでは本来は売却することが

できません。（厳密には売却は可能ですが、いつ実行

されるか分からない（根）抵当権のついたままの不動産

には、買い手が現れません。）

よって不足の500万円を準備できないという場合には、

一般的に売却はできませんが、支払いが困難になる

やむを得ない理由があるときには多くの銀行は

売却後に残債を分割で返済することを前提に抵当権を

解除してくれます。

これを任意売却といいます。

任意売却が可能な時期を逃し、競売になってしまうと

市場価格のおよそ70～80％程度で落札されることが

多く、もちろん競売の申し立てには費用もかかります。

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